Vous avez visité un bien à Brest, à Lambézellec, à Saint-Marc ou à Plougastel-Daoulas, et vous voulez passer à l’action ? Une offre d’achat se fait par écrit, avec le bien désigné, le prix proposé, la date et une durée de validité. Elle s’envoie au vendeur ou à son mandataire. Dès qu’elle est reçue, vous ne pouvez plus la retirer librement. Voici comment la rédiger, quel prix défendre et quelles protections prévoir.
En bref
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L’offre écrite est la seule vraie base de travail : une offre orale est difficile à prouver et ne laisse aucune trace.
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Elle doit être précise (bien et prix) et ferme (volonté d’acheter si le vendeur accepte), selon service-public.gouv.fr.
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Prévoyez une durée de validité et, si vous financez par un prêt, une condition suspensive d’obtention de crédit.
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Le prix se justifie par des preuves locales (ventes récentes du quartier, travaux, diagnostics), pas par un pourcentage appliqué au hasard.
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Le compromis de vente est rédigé par le notaire, pas par moi. Ensuite seulement s’ouvre le délai de rétractation de dix jours.
Table des matières
Ce qu’est une offre d’achat, et ce qu’elle n’est pas
Une offre d’achat est une proposition adressée au vendeur : vous dites quel bien vous voulez acheter, à quel prix et à quelles conditions. Ce n’est pas le compromis de vente. Ce n’est pas non plus un simple message d’intérêt.
Trois documents se suivent, et je tiens à ce que vous ne les confondiez pas :
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L’offre d’achat : votre proposition, rédigée par vous, avec mon aide si je vous accompagne.
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Le compromis de vente (aussi appelé avant-contrat) : le contrat signé par les deux parties, rédigé par le notaire.
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L’acte authentique : la signature finale chez le notaire, qui transfère la propriété.
Mon rôle de conseiller en immobilier du réseau iad immobilier est de vous aider à bâtir une offre solide, de la transmettre et de suivre la réponse. Je ne rédige pas le compromis : c’est le notaire qui s’en charge.
Sur le plan juridique, notaires.fr rappelle que l’offre comprend les éléments essentiels de la vente (prix, identification du bien) et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. Sans cela, il n’y a qu’une invitation à négocier (article 1114 du Code civil). Le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’auteur de l’offre (article 1121).
Faut-il une offre écrite ? Et chez le notaire ?
L’écrit est fortement recommandé. L’article 1359 du Code civil exige un écrit pour prouver un acte juridique de plus de 1 500 euros. Une offre orale est donc difficile à prouver : elle ne garde aucune trace du prix, de la date ni des conditions.
Pas besoin de notaire à ce stade. Il intervient plus tard, pour l’avant-contrat puis pour l’acte authentique. Ce que vous signez ici, c’est votre lettre d’offre, que vous datez et signez vous-même.
La forme est libre : service-public.gouv.fr précise que l’offre prend en général la forme d’une lettre envoyée au vendeur ou à son mandataire, par courrier recommandé avec accusé de réception ou par e-mail.
Les mentions à inscrire dans votre offre
Selon service-public.gouv.fr, l’offre doit contenir :
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la désignation du bien ;
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le prix que vous proposez ;
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la date de l’offre ;
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sa durée de validité.
Vous pouvez y ajouter d’autres éléments, toujours selon la même page :
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votre plan de financement ;
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la condition suspensive d’obtention d’un crédit immobilier ;
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le montant du dépôt de garantie remis au notaire à la signature du compromis ;
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une condition suspensive d’autorisation d’urbanisme, si vous avez un projet de travaux ou d’extension ;
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la date d’entrée dans les lieux souhaitée.
Pour la désignation, soyez complet : Crédit Agricole recommande l’adresse complète, une description précise du bien, l’identité des parties, le montant proposé, les moyens de financement et votre signature.
Attention à un point rappelé par service-public.gouv.fr sur la vente en copropriété : aucune somme ne doit vous être demandée quand vous faites votre offre. L’article 1589-1 du Code civil frappe de nullité un engagement d’achat accompagné d’un versement. Le dépôt de garantie, lui, se verse chez le notaire au moment du compromis.
Un modèle d’offre à adapter
Voici la trame que je vous conseille. Les crochets sont à remplir avec vos informations.
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Objet : offre d’achat du bien situé [adresse complète], [type de bien et surface indiquée dans l’annonce et les diagnostics].
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Je soussigné(e) [nom, prénom, adresse], me propose d’acquérir ce bien au prix de [montant en chiffres et en lettres] euros HAI, honoraires à la charge de [vendeur ou acquéreur, selon le mandat].
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Financement : apport personnel de [montant] euros, prêt de [montant] euros auprès de [établissement pressenti].
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Condition suspensive d’obtention de prêt : montant maximum, taux effectif global maximum, durée maximum, accord à obtenir sous [nombre] jours.
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Date d’entrée dans les lieux souhaitée : [date].
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Cette offre est valable jusqu’au [date et heure]. En cas d’acceptation écrite et signée, je m’engage à signer le compromis chez le notaire de [nom de l’étude].
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Fait à [ville], le [date]. Signature.
Le mot « HAI » signifie « honoraires inclus » : le prix annoncé comprend la rémunération du professionnel qui a le mandat. La répartition (charge vendeur ou acquéreur) figure dans l’annonce, et je la précise toujours.
Quel prix proposer à Brest et dans le Nord-Finistère ?
C’est la question qui pèse le plus. La réponse tient en une phrase : proposez un prix que vous pouvez justifier.
Ce que disent les moyennes nationales
Au premier trimestre 2026, l’Observatoire Interkab, cité par MySweetImmo, relève une marge de négociation moyenne de 5,3 % en France, avec de fortes différences entre villes : de 2,8 % à Lyon à 12,7 % à Nantes.
Ces chiffres montrent surtout une chose : l’écart est très variable d’une ville à l’autre. Ils ne disent rien de Brest en particulier, et je ne vous donnerai pas de pourcentage local que je ne peux pas sourcer. Un chiffre moyen n’est pas une règle.
Une moyenne ne signifie pas qu’il faut commencer chaque offre sous le prix d’autant. Un bien affiché au niveau de comparables très proches a peu de marge. Un bien avec des défauts documentés peut justifier une autre approche. La preuve doit précéder le pourcentage.
Les preuves qui comptent sur le terrain
À Brest Métropole, deux rues peuvent suivre des logiques différentes. Un appartement à Recouvrance, un autre près de Saint-Marc et une maison à Guipavas ne se comparent pas entre eux. Pour construire votre prix, appuyez-vous sur :
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Les ventes récentes dans le même secteur. La base publique des demandes de valeurs foncières (DVF), publiée par l’administration, recense les ventes déjà conclues. Les notaires de France publient aussi des statistiques par secteur. Citez la source et la date quand vous les mentionnez dans votre offre.
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L’état du bien. Travaux identifiés (toiture, chauffage, isolation, façade), devis à l’appui si possible.
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Le DPE. Le diagnostic de performance énergétique classe le logement de A à G selon sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Une mauvaise lettre peut impliquer des travaux de rénovation à prévoir dans votre budget.
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La copropriété. Montant des charges, travaux votés ou à venir, état de l’immeuble : ces éléments se lisent dans les procès-verbaux d’assemblée générale.
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Le temps depuis la mise en vente. Une annonce en ligne depuis longtemps laisse parfois plus de discussion, mais ce n’est pas une règle.
Le cabinet d’avocats Gloria, dans son guide d’octobre 2026, recommande d’écrire le prix en chiffres et en lettres. Il conseille aussi de préciser les modalités de paiement (apport, montant du crédit, organisme prêteur pressenti), pour rassurer le vendeur sur votre financement. Tout écart avec le prix affiché gagne à être justifié par des éléments objectifs : travaux, ventes récentes dans le quartier, spécificités du bien.
Offre au prix ou offre inférieure ?
Une offre au prix de l’annonce engage-t-elle le vendeur à vendre ? En théorie, elle correspond à son souhait. En pratique, PAP explique qu’on admet aujourd’hui qu’une offre au prix ne suffit plus à l’engager : une vente suppose de régler de nombreux points (diagnostics, copropriété, date d’entrée dans les lieux, somme bloquée chez le notaire, répartition des travaux). L’offre au prix ouvre donc des pourparlers, et l’accord n’existe que si le vendeur accepte.
Quand le bien vous plaît vraiment et que plusieurs acheteurs le visitent, une offre au prix, bien financée et peu conditionnée, est un argument fort. Quand vous avez des éléments concrets pour une offre inférieure, présentez-les calmement : un vendeur écoute mieux un chiffre expliqué.
La durée de validité : combien de temps laisser au vendeur ?
La loi ne fixe aucune durée. Selon service-public.gouv.fr, c’est l’acheteur qui la choisit, en pratique de quelques jours à plusieurs mois. À défaut, le juge l’apprécie en cas de litige.
Quelques repères, selon les sources :
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Sept jours ouvrés forment un délai standard d’après le cabinet d’avocats Gloria. Quand la demande est forte, on peut descendre à 48 ou 72 heures.
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Le Crédit Agricole évoque une à deux semaines en général.
Un délai trop court peut déplaire, un délai trop long vous engage plus longtemps. Choisissez-le en fonction de la situation : si le vendeur est à Brest et le bien déjà visité par plusieurs personnes, quelques jours suffisent souvent. Si le vendeur doit consulter des co-héritiers ou des indivisaires, laissez-lui un peu plus de temps.
Précisez aussi comment l’offre est remise : en main propre contre décharge, en recommandé avec accusé de réception, par e-mail, ou par l’intermédiaire du notaire ou du professionnel qui détient le mandat. Selon Crédit Agricole, l’offre devient aussi caduque en cas d’incapacité ou de décès de son auteur, ou de décès de son destinataire.
Les conditions suspensives : protéger votre projet
Une condition suspensive est une clause qui subordonne la vente à un événement. Si l’événement ne se produit pas, vous n’êtes plus tenu d’acheter. La plus courante est l’obtention du prêt.
Selon le cabinet d’avocats Gloria, la condition de crédit doit être précise :
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le montant du prêt ;
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le taux effectif global maximum ;
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la durée maximale de remboursement ;
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un délai raisonnable pour obtenir l’accord de principe, généralement 45 jours à compter de la signature de l’avant-contrat.
Si vous avez un projet de travaux ou d’extension, par exemple sur une maison à Plougastel-Daoulas ou à Ploudalmézeau, ajoutez une condition liée à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme, comme le prévoit service-public.gouv.fr.
Une offre sans condition rassure le vendeur, mais elle vous expose. Un vendeur sérieux comprend qu’un acheteur qui finance par un prêt prévoie cette protection.
Quand le vendeur répond : accepter, refuser ou négocier
Trois réponses sont possibles.
Le vendeur accepte. Son accord doit être écrit et signé, comme le précise service-public.gouv.fr sur la vente en copropriété. Un rendez-vous de signature du compromis est ensuite pris chez le notaire.
Le vendeur refuse. Votre offre tombe à l’expiration de son délai. Vous pouvez en faire une nouvelle, mieux argumentée, si le bien vous intéresse toujours.
Le vendeur négocie. Il propose un autre prix ou d’autres conditions. C’est une contre-proposition : vous êtes libre de l’accepter, de la refuser ou d’en faire une autre.
Attention : une offre acceptée peut valoir vente
C’est le point que beaucoup découvrent trop tard. L’article 1583 du Code civil pose que la vente est parfaite dès qu’on est d’accord sur la chose et sur le prix. Une offre ferme, acceptée sans réserve, peut donc suffire à former la vente, même sans compromis. Ce n’est pas toujours le cas, par exemple si l’offre prévoit qu’un acte ultérieur fixera les modalités. Pour votre situation, interrogez votre notaire.
Concrètement : n’écrivez dans votre offre que ce que vous êtes prêt à tenir. Si une condition compte pour vous (le prêt, une autorisation, la vente de votre logement actuel), inscrivez-la noir sur blanc.
Peut-on se rétracter après une offre d’achat ?
Il faut distinguer deux moments.
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Avant que le vendeur reçoive l’offre : vous pouvez la retirer librement, selon service-public.gouv.fr. Une fois reçue, vous ne pouvez plus la retirer.
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Pendant sa durée de validité : d’après Crédit Agricole, un retrait anticipé peut engager votre responsabilité.
Le délai de rétractation de dix jours ne s’applique pas à l’offre. Il concerne le compromis ou la promesse de vente. Il est prévu par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, au profit de l’acquéreur non professionnel d’un logement. Il court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre de notification ou de la remise en main propre, selon service-public.gouv.fr. Pour votre situation, interrogez aussi votre notaire.
Ma méthode pour vous accompagner à Brest
Je suis conseiller en immobilier du réseau iad immobilier sur Brest Métropole et le Nord-Finistère, dans l’immobilier depuis 2019, après une expérience en agence traditionnelle à Brest. Voici comment j’aborde une offre avec un acquéreur :
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Je relis l’annonce et les diagnostics avec vous : surface, DPE, charges, état de la copropriété.
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Je vous aide à situer le prix par rapport aux ventes récentes du secteur, avec des sources datées.
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Je prépare l’offre écrite : mentions, durée de validité, conditions suspensives.
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Je la transmets et je vous tiens informé de la réponse.
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Je vous accompagne jusqu’au notaire, qui rédige le compromis.
Le sens de ce travail est la clarté : que chaque information diffusée corresponde au mandat et aux diagnostics, et que vous sachiez à quoi vous vous engagez.
Mon point de vue
Une bonne offre d’achat se prépare avant la visite, pas après. Je conseille à mes acquéreurs de faire valider leur financement en amont, de lire les diagnostics et de savoir ce qu’ils ne sont pas prêts à accepter.
Mon expérience de conseiller de terrain à Brest m’a appris une chose : les offres qui aboutissent sont rarement les plus agressives. Ce sont celles qui sont claires, justifiées et réalistes pour le vendeur comme pour l’acheteur.
Je défends cette pédagogie. Chacun doit comprendre la différence entre l’offre, le compromis rédigé par le notaire et l’acte final. Mon rôle est de vous donner cette lecture, simplement, avec des sources officielles.
Stéphane Gautier
Mes services pour votre projet
Si vous cherchez à acheter, je vous accompagne de la recherche jusqu’à la signature chez le notaire. Si vous avez un bien à vendre pour financer votre achat, je propose un avis de valeur offert. Je peux aussi vous présenter la location et la gestion locative. La gestion du bien est assurée par iad Location & Gestion : je présente le service et j’accompagne le propriétaire, sans gérer le bien moi-même. En novembre 2026, l’offre iad Location & Gestion propose des formules de gestion dès 3,9 % TTC du loyer charges comprises (minimum 29 € TTC par mois), avec une option garantie loyers impayés, sans limite de montant ou de durée et dès le premier mois de loyer impayé. Pour le détail de votre situation, contactez-moi directement.
Retrouvez l’ensemble de mes services sur mon site de conseiller en immobilier à Brest : vente, achat, avis de valeur offert, location et gestion locative, immobilier commercial.
Vous êtes déjà dans le métier, ou vous envisagez une reconversion ? Devenez conseiller en immobilier indépendant : je présente mon accompagnement sur la page Rejoindre mon équipe.
Questions fréquentes
Une offre d’achat orale suffit-elle ?
Non. Une offre orale est difficile à prouver : l’article 1359 du Code civil exige un écrit pour prouver un acte juridique de plus de 1 500 euros. Un e-mail ou un courrier recommandé laisse une trace du prix, de la date et des conditions.
Une offre au prix bloque-t-elle la vente ?
Pas automatiquement. Une offre au prix ne garantit pas l’achat : la réponse dépend notamment des termes du mandat de vente et de la situation. L’accord n’existe que si le vendeur l’accepte. Pour un cas précis, rapprochez-vous de votre notaire.
Comment formuler une offre d’achat par e-mail ?
Rédigez-la comme une lettre : bien désigné, prix en chiffres et en lettres, date, durée de validité, conditions suspensives, signature. Service-public.gouv.fr admet l’envoi par e-mail. Gardez une copie de l’envoi et demandez un accusé de réception.
Puis-je me rétracter après avoir fait une offre d’achat ?
Avant réception par le vendeur, oui. Après, vous ne pouvez plus la retirer librement pendant sa durée de validité. Le délai de rétractation de dix jours concerne le compromis, pas l’offre, selon service-public.gouv.fr.
Dois-je signer l’offre devant un notaire ?
Non. L’offre est une lettre ou un e-mail que vous adressez au vendeur. Le notaire intervient ensuite pour le compromis, qu’il rédige, puis pour l’acte authentique.
Un projet d’achat à Brest ou dans le Nord-Finistère ?
Je vous aide à préparer une offre claire, à vérifier les diagnostics et à situer le prix, de Brest Métropole jusqu’au Nord-Finistère. Contactez-moi au 06 35 93 96 05.
Stéphane Gautier, conseiller en immobilier du réseau iad immobilier, agent commercial mandataire.
Sources
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Service-public.gouv.fr : Qu’est-ce qu’une offre d’achat d’un bien immobilier ?
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Notaires.fr : Devenir propriétaire, la phase de recherche du bien
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MySweetImmo : Négociation immobilière, fortes disparités en 2026
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Avocats Gloria : Offre d’achat immobilier, guide complet 2026
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Crédit Agricole : Formuler une offre d’achat pour un bien immobilier
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PAP : Prix d’un bien dans une annonce, quelles obligations ?
EI Stéphane GAUTIER, mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Brest sous le numéro 903 188 407, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. Tous les conseillers iad sont des agents commerciaux indépendants (sans détention de fonds) de la SAS I@D France immatriculés au RSAC, titulaires de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France. Arti